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Nos conseils en achat immobilier

Vous avez un projet d’achat immobilier sur Reims et sa région ? Profitez de nos conseils de spécialistes ! Sur cette page, vous pourrez retrouver toutes les informations nécessaires pour vous lancer dans votre projet d’achat de maison ou d‘achat d’appartement. Financement, diagnostic, assurances, outils de calcul, frais d‘acquisition… 



Financement 


Le financement fait souvent partie des difficultés rencontrées par l’acquéreur. Découvrez toutes les astuces pour vous permettre d’obtenir la meilleure offre de prêt.


Apport personnel 


Financez une partie de votre achat avec un apport personnel. Il vous faut au minimum pouvoir payer de vous-même les frais de notaire. Ceux-ci s’élèvent à 7.5% du prix d’acquisition du bien.


Recherche de prêt spécifique 


Prêt à taux zéro : Vérifiez si vous avez le droit au Prêt à Taux Zéro. Si vous y êtes éligible, cela vous permettra d’emprunter sans intérêts une partie de la somme d’argent nécessaire à votre financement.


PEL et CEL : (Plan Épargne Logement – Compte Épargne Logement) : ce sont des produits bancaires précisément prévus pour préparer un achat immobilier.
Autres prêts aidés : il existe d’autres prêts aidés qui vous permettent d’obtenir des taux ultra-compétitifs pour une partie de votre prêt.

 

  • Prêt Action Logement : 1% logement,
  • L’éco Prêt à Taux Zéro (éco PTZ) pour financer des travaux
  • Prêt pour l’Accession Sociale (PAS),
  • Prêt Social Location-Accession (PSLA),
  • Prêt accordés par la Casdem.

 

Ces autres prêts subventionnés sont également comptés dans votre apport personnel.


Attention à votre taux d’endettement 

 

Il est de coutume que les banques ne prêtent pas à plus de 33 % de vos revenus. C’est-à-dire que la mensualité de votre prêt ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus mensuels, afin que votre "reste à vivre" vous permette d'assurer facilement toutes vos dépenses courantes.

 

Présentez des relevés bancaires avec soldes positifs 

 

En effet, présenter des relevés bancaires avec soldes positifs est bien souvent un point déterminant dans l’obtention de votre prêt. Pensez-y avant d’envisager un rendez-vous avec votre banque.

 

Situation professionnelle stable 

 

La stabilité de votre emploi ou de vos emplois est déterminante. Vous aurez plus de chances d’obtenir un meilleur taux de crédit en étant fonctionnaire ou en CDI.

 

Déposer votre dossier dans plusieurs banques 

 

Vous pouvez profiter de cette concurrence pour négocier les meilleurs taux d'emprunt et de conditions de prêt en confrontant les propositions de différentes banques ou organismes de crédit.

 

Déposer votre dossier chez un courtier 

 

Le recours à un courtier en crédit immobilier peut vous permettre de faire jouer cette concurrence entre banques mais ce n’est pas une garantie d’obtenir les meilleures offres.

 

Bien optimiser la durée d’emprunt 

 

Plus la durée d’emprunt est longue et plus le coût de votre crédit immobilier sera élevé. Plus la durée d’emprunt est longue et moins l’échéance est élevée. Généralement, la durée moyenne satisfaisante est de 15 ans.


Diagnostic 


Retrouvez très bientôt plus d’informations sur les possibilités de diagnostic de votre projet d’achat immobilier. Un diagnostic approfondi de l’état réel du bien vous permettra de vous lancer dans un achat en toute sérénité.


Assurances 


Votre responsabilité en tant que propriétaire bailleur peut être mise en cause dans certains cas. Par ailleurs, votre bien placé en location peut subir des dégradations qui ne sont pas couvertes par l’assurance du locataire. Autant de raisons pour souscrire une assurance adaptée.


La loi Alur (loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové) a été votée en mars dernier. Son principal objectif est de lutter contre les dysfonctionnements du marché immobilier. Elle a également pour but d’assurer un équilibre entre la protection des locataires et la sécurisation des propriétaires. Elle introduit de nombreuses évolutions dans plusieurs domaines du logement.


Si vous êtes copropriétaire dans un immeuble, vous avez l’obligation d’assurer le logement pour couvrir les risques de responsabilité civile dont vous devez répondre. L’installation de détecteurs de fumée dans le logement est désormais à votre charge. Leur entretien reste à la charge du locataire.


Vous pouvez désormais souscrire une assurance risques locatifs pour le compte de votre locataire négligent. Autrement dit, si votre locataire n’a pas souscrit cette assurance (et ne vous fournit pas l’attestation demandée), vous pouvez le faire à sa place après mise en demeure. Vous reportez ensuite le montant de la prime chaque mois sur le loyer.

La garantie de responsabilité civile du propriétaire est désormais obligatoire : un contrat propriétaire non-occupant (PNO) vous protège en cas de dommage subi par votre locataire (exemple : un placard se décroche et blesse votre locataire) mais aussi par les voisins ou les tiers, en cas de vice de construction, d’une dégradation non détectée ou d’un trouble de jouissance.


Il est indispensable en cas de défaut d’assurance du locataire (si celui-ci ne paie pas, ou en cas de vacance entre deux locataires).


Le contrat souscrit pallie également les manques de certains contrats d’immeubles de syndic.

 

  • En général, il ne couvre pas votre responsabilité personnelle en tant que bailleur, ni les dommages causés par vos biens privatifs.
  • Les parties privatives immobilières ou mobilières (embellissements, portes, cuisine…) ne sont en général pas couvertes.
  • Les garanties souscrites et le montant des plafonds ne correspondent pas forcément à ce qui devrait être couvert.

 


Acheter 


L’achat d’un bien immobilier ne se fait pas à la légère. Nous vous fournirons toutes les informations nécessaires pour vous permettre de vous lancer dans votre projet d’acquisition en toute sérénité.


Outils 


Calcul d’emprunt 


Retrouvez très prochainement notre outil spécifique pour vous permettre de calculer votre emprunt immobilier.
 

Calcul de plus-value 


Les cessions exonérées 


Le régime des plus-values varie selon :

 

  • le prix de vente,
  • la nature du bien,
  • la durée de détention.

 

Les cessions exonérées sont celles réalisées à l’occasion de :

 

  • la vente de la résidence principale,
  • une partie d’un bien constituant la résidence principale pour un bien mixte,
  • la vente de biens pour un prix inférieur à 15000 euros,
  • la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans.

 

Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions :

 

 

  • Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession,
  • Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale ».

 

Détermination de la plus-value imposable 


Base de calcul 


La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession) et le prix d’achat (majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d’acquisition) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (majorée des frais réels si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).
 

Les dépenses de travaux 

 

Le prix d’acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs. Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Les travaux pris en compte pour la détermination des plus-values immobilières sont définis de la même manière que ceux pris en compte pour la détermination du revenu foncier imposable.

 

Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d’acquisition les dépenses réalisées depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.

 

Dans tous les cas, les dépenses d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Elles s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal.

 

Les dépenses venant en majoration du prix d’acquisition doivent être justifiées. Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l’administration.

 

Le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs. Il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu. Le forfait de 15 % est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.

Si vous avez effectué de nombreux travaux dans votre résidence secondaire, votre notaire vous conseillera de conserver toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux dont les factures ont été conservées. À défaut, seule la majoration forfaitaire de 15 % pourra s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.

 

L’abattement pour durée de détention 

 

Abattement pour une vente réalisée à partir du 1er septembre 2013

Les taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Durée de détention

Durée de détention

Année 1

Année 2

Année 3

Année 4

Année 5

Année 6

Année 7

Année 8

Année 9

Année 10

Année 11

Année 12

Année 13

Année 14

Année 15

Année 16

Année 17

Année 18

Année 19

Taux d’abattement applicable chaque année de détention

0%

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6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

6%

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6%

6%

6%

Assiette pour l’impôt sur le revenu

0%

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0%

0%

0%

1,65%

1,65%

1,65%

1,65%

1,65%

1,65%

1,65%

1,65%

1,65%

1,65%

1,65%

1,65%

1,65%

1,65%

Durée de détention

Année 1

Année 2

Année 3

Année 4

Année 5

Année 6

Année 7

Année 8

Année 9

Année 10

Année 11

Année 12

Année 13

Année 14

Année 15

Année 16

Année 17

Année 18

Année 19

Durée de détention

Durée de détention

Année 20

Année 21

Année 22

Année 23

Année 24

Année 25

Année 26

Année 27

Année 28

Année 29

Année 30

Totaux

Taux d’abattement applicable chaque année de détention

6%

6%

4%

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0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

100%

Assiette pour l’impôt sur le revenu

1,65%

1,65%

1,60%

9,00%

9,00%

9,00%

9,00%

9,00%

9,00%

9,00%

9,00%

100%

Durée de détention

Année 20

Année 21

Année 22

Année 23

Année 24

Année 25

Année 26

Année 27

Année 28

Année 29

Année 30

Totaux

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

 

  • au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
  • au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

 

Taux de l’impôt sur la plus-value 


Depuis le 1er septembre 2013, la plus-value est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % (avec un abattement linéaire de 6 % à partir de la 6ème année) et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 15,5 % (avec un abattement progressif à partir de la 6ème année). Le montant de l’impôt sera prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique et versé par ses soins à l’administration fiscale.


Frais d’acquisition 


Vous vous posez des questions sur les frais d’acquisition d’un bien immobilier ? Notre agence est à votre entière disposition pour vous renseigner sur tous les types de frais liés à l’acquisition. 



Vous souhaitez en savoir plus sur les services de notre agence ? Contactez Richomme et Associés, votre spécialiste de l’immobilier sur Reims et sa région. Profitez de notre expertise et découvrez nos conseils en immobilier pour tous vos projets !


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